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八大写字楼投资要点
1.算好投资回报年回报率最简单的算法就是每平方米的租金÷每平方米的售价,再乘以12个月。如果算出的年回报率能达到7%-10%,属于较理想范围,超过10%的年回报率当然最佳,如果低于4%以下,那就要慎重考虑了。
2.CBD 区便捷公共交通优质项目为首选
偏远且交通不便或交通拥挤的写字楼项目,日后放租通常较难,投资风险大。
另外,停车位数量也就列入考查范围,车位配比过低的项目招租也困难。
3.电梯、大堂、走廊、景观、网络都影响租价
4.物管费、物管公司很重要物管质量直接决定写字楼质素,投资前一定要考查写字楼是否配有一个“好管家”,可多到实地向其他租户打听情况。
5.税费成本要算清按目前国家有关规定,写字楼在契税上比住宅至少要高1.5%。另外,在二手交易时,住宅可免收土地增值税,但写字楼除了3%的契税、个人所得税外(住宅契税最低仅1.5%),还需交纳更大的一笔土地增值税。
如买公司产权写字楼还需按差额征收5%的营业税。各种项契税相加通常要达楼价10%-14%甚至更高,再加上中介费更加不菲。
6.写字楼不限购不限贷,但首付、年限、利率有差异
写字楼就算是初购,也只能申请到最高五成10年贷款,税率需按基准利率上浮10%,而且不能用公积金贷款。
7.购买公司产权的写字楼需明确转让形式
公司产权的写字楼交易时除增值税等正常税费外,还需另外交纳营业税、企业得所税等税种,令整体税费更高。
8.高租金不如好租客,带租约二手写字楼有优势