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重点城市三季度办公楼表现
发布日期:2017/10/24
北京:甲级写字楼市场租金微涨
 
莱坊推出2017年第三季度北京写字楼市场报告指出,2017年第三季度,北京写字楼市场迎来一处新增供应:位于亚奥区域的恒毅大厦(75,000平方米)正式入市,带动写字楼市场平均空置率继续上升,环比微涨0.2个百分点至7.3%。同时全市甲级写字楼平均租金环比上升0.8%至每月每平方米人民币374元。
 
该季度,内资企业继续成为租赁市场成交的主要动力,而外资企业的需求则保持平稳。来自金融、互联网、高科技、法律、专业服务及汽车业的公司在该季度录得数宗重大新租及搬迁成交。
 
机构投资者对购入北京优质写字楼项目继续保持极大的兴趣。该季度,北京写字楼投资市场录得两宗重大整售交易:远洋集团收购中银资产包,其中包括位于北京的两栋写字楼,收购金额未披露。合生创展集团以人民币18.39亿元出售旗下东方文化艺术中心写字楼物业项目。
 
上海:内资金融服务业公司仍是写字楼租赁需求主力
 
内资金融服务业公司仍是本季度上海中央商务区内的主力租赁需求,其中尤以资产管理类和证券类企业为甚。科技、传媒、电讯(TMT)类公司持续的办公升级及扩张需求,同样助推办公面积吸纳。
 
本季度中央商务区内未录得新增供应。尽管租赁活动保持活跃,但由于受非中央商务区化的影响,中央商务区空置率环比上升0.1个百分点,至12.5%。非中央商务区内共有9个新项目竣工(建筑面积达397,000平方米),其中8个办公项目位于浦东世博板块。因多数世博板块内的办公项目为企业预留或自用,非中央商务区空置率并未受到新增供应的影响,本季度录得24.2%,环比下降1.5个百分点。
 
本季度中央商务区录得0.3%的租金环比下跌。相比而言,非中央商务区内特别是新兴中央商务区,依然保持强劲的租赁势头,本季度录得1.3%的租金环比上涨。
 
本季度成交量仅为58,129平方米,环比下降55.7%。本季度市场平均价格同比上涨1.7%至58,129元每平方米。
 
三季度广州写字楼空置率创新低
 
本季度,位于万博商务区的中铁·诺德中心落成,给广州写字楼市场带来6.1万平方米新增供应,其中携程于2016年购入约一万平方米作为集团总部。而在TMT持续旺盛的升级需求,以及金融业新设立需求的支撑下,全市空置率环比下降1.5%至8.6%,创下近年新低。
 
租金表现部分,随着空置面积的减少,季内业主普遍倾向上调租金报价,尤其是新兴区域琶洲,租金升幅引领全市,季度环比上升5.3%。全市写字楼平均租金环比上涨1.7%,至每月每平方米150.9元。
 
位于白云新城北部的白云汇于本季度开业,为本地市场带来约10万平方米的新增供应面积。为追求差异化和拉动客流量,多个购物中心积极引入特色体验业态。
 
三季度深圳写字楼吸纳放缓 空置率环比上升
 
深圳本季度共有6个甲级写字楼竣工交付,给市场带来超过25万平方米新增供应,新增供应高位持续。
 
虽然市场租赁保持活跃,但单季市场净吸纳量约为16万平方米,相比前几个季度有所放缓,受此影响,全市平均空置率环比上升0.9%至9.0%。
 
从当季租赁交易来看,金融业租户继续主导市场需求,TMT和房地产租户分列二三位,少量医疗美容、教育科技的企业在季内有见租赁扩张。
 
虽然新项目去化放缓,吸纳量增速下降,但租金分化日趋明显。一方面,受到新增供给竞争下,多个老旧项目继续下调租金以保证入驻率。而另一方面,新近入市项目凭借其高品质及入驻率提升,实现租金进一步上涨。全市写字楼平均租金环比小幅上升1.0%,至每月每平方米210.3元。
 
三季度成都写字楼平均租金四年来首次增长
 
2017年第三季度,成都写字楼市场迎来今年新增供应峰值,季内共计交付5栋优质写字楼,新增供应逾22万平方米。本季,写字楼市场市场活跃度进一步提升,季内录得净吸纳量近20万平方米,较上季度增长12%。
 
截至季末,成都市写字楼平均租金报71.5元每平方米每月,环比微涨0.4%。2017年第三季度成为成都优质写字楼市场自2013年初租金下行以来,首次实现全市层面“租金上涨”的季度。
 
在甲级写字楼集中供应的冲击下,甲级写字楼业主仍普遍持谨慎企稳的观望情绪,租金环比微涨0.2%,至季末平均租金报90.6元每平方米每月。相反,对于业权多为散售的乙级写字楼而言,高性价比带动需求持续活跃,业主议价能力不断增强,带动乙级写字楼平均租金四年来首次上涨,环比涨幅达到0.5%。
 
展望2017年,季末预计还有约30万平方米的优质写字楼入市,全年新增供应有望达到70万平方米,与2016年相当。
 
重庆甲级写字楼市场需求强劲 三季度吸纳量超7万平
 
2017年第三季度,重庆甲级写字楼市场迎来国金中心T3、T5及国华金融中心B栋入市,江北嘴区域集中新增供应近8.9万平方米,全市甲级写字楼总存量增至230万平方米。
 
 
本季度租赁需求强劲,全市写字楼净吸纳量超7万平方米,环比上升9个百分点。江北嘴、解放碑、杨家坪三大子市场表现抢眼,净吸纳量占全市总量接近七成。解放碑再次汇聚金融要素,录得重庆金融资产交易所落户平安金融中心,承租约3,700平方米。江北嘴区域录得世界着名律师事务所普衡选址国金中心T1,成交面积约1,200平方米。
 
从租赁需求端来看,本季度金融及专业服务行业保持活跃,两大行业新增租赁成交面积占全市总量的27%和17%。受良好的市场去化带动影响,全市甲级写字楼空置率回落至50.5%,环比下降1.4个百分点。
 
由于多个甲级写字楼项目调整入市计划,重庆市场预计年底前无新增供应,持续活跃租赁需求将有望继续带动甲级写字楼市场去化,由此市场整体空置率或将重归50%以下,预计同期全市平均租金下跌趋势有望继续放缓。
 
来源:房讯网
 
延伸阅读:
10月16日,世邦魏理仕(CBRE)今日发布《2017年第三季度北京优质物业市场回顾及展望》。报告指出,北京优质写字楼市场、优质零售物业市场、工业地产市场和投资市场,呈现如下特点:
 
优质写字楼市场:季度市场净吸纳量创6年历史新高,达13.4万平方米;需求方面,金融及TMT行业表现依然突出,能源和专业服务类企业的需求亦较为强劲。
 
优质零售物业市场:购物中心积极尝试转型,主题街区成热点;年轻时尚品牌服饰较上个季度活跃。
 
优质仓储物流市场:整体市场处于几乎满租的状态,空置率创有纪录以来最低。租金报价同样本环比上涨0.5%。
 
投资市场:本季度共有9宗大宗物业投资交易成交,包括四宗写字楼、两宗零售物业、一宗酒店和两宗综合体交易。今年前三季度共录得17宗大宗交易,接近去年21宗的总数。
 
一.北京优质写字楼市场:新兴商务区日趋成熟,空置面积持续消化
 
2017年第三季度,北京写字楼市场有二个项目落成,分别是位于奥运村地区的中海国际中心和恒毅大厦,共为市场带来12.3万平方米的办公面积。
 
需求方面,金融及TMT行业表现依然突出;此外,能源和专业服务类企业的需求亦较为强劲。季内,上述行业中均录得面积超过5,000平方米的大宗租赁交易。季度市场净吸纳量创6年历史新高,达13.4万平方米;空置率环比下降0.2个百分点至7.1%。因部分前期落成项目去化速度较快,个别业主小幅提高租金报价使得整体市场剔除样本变化微升0.1%,季末平均租金报价每月每平方米426.6元。
 
未来六个月,预计有47.1万平方米的办公租赁面积入市。新项目分布于CBD、燕莎和望京区域。新增供应将会给市场提供更多选择,同时亦会给现有物业的业主在留住租户方面带来压力。整体市场空置率短期内将有所上升,租金有望保持平稳运行。